Σχέδιο Ενοίκιο έναντι Δόσης – Οι κίνδυνοι που μπορεί να αντιμετωπίσουν οι ευάλωτοι συμπολίτες μας
Πολλά ειπώθηκαν για τη χρησιμότητα και την ενδεχόμενη αποτελεσματικότητα του Σχεδίου Ενοικίου έναντι Δόσης στο να προστατεύσει επαρκώς τους ευάλωτους δανειολήπτες, ώστε να μην κινδυνεύσει η στέγη τους. Κάποιος θα μπορούσε να θεωρήσει ότι αυτό το Σχέδιο είναι η τελευταία πράξη του δράματος της δεκαετίας της τραπεζικής κρίσης στο ξεπούλημα περιουσιών με τη σύμφωνη γνώμη και υπογραφή του δανειολήπτη. Κάποιος άλλος θα μπορούσε να εμπιστευτεί αυτά που λέει η Κυβέρνηση μέσα από την επίσημη ανακοίνωση του Υπουργείου Οικονομικών, 12/07/2023, μετά την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερ.06/07/2023, και τους υπόσχεται ότι:
«… με το Σχέδιο τα ευάλωτα νοικοκυριά θα μπορούν να διαμένουν στην κύρια κατοικία ως ενοικιαστές, και ταυτόχρονα να απαλλάσσονται από το στεγαστικό δάνειο. Το κράτος θα καλύπτει πλήρως το απαιτούμενο ενοίκιο εκ μέρους των φυσικών προσώπων. Οι τωρινοί ιδιοκτήτες της κύριας κατοικίας, ή συγγενείς τους πρώτου βαθμού, θα μπορούν να επαναγοράσουν την κατοικία μετά την πάροδο πέντε ετών σε ευνοϊκή τιμή, κάτω του επιπέδου των τιμών αγοράς».
Όμως, ενώ διατυπώνονται επίσημα όλα αυτά, το πρότυπο συμβόλαιο που έχει αναρτήσει στην ιστοσελίδα της η ΚΕΔΙΠΕΣ (που θα είναι ο νέος ιδιοκτήτης), καταδεικνύει κινδύνους, αδικίες και καταχρηστικές ρήτρες, που μπορεί να εμφανιστούν και που αντικρούουν τα ανωτέρω. Γι’ αυτό παραθέτω πιο κάτω τους κινδύνους, ώστε να προβληματίσουν όσους σκέφτονται, δικαίως και λόγω συνθηκών, να συμμετέχουν στο Σχέδιο.
Καταχρηστικές ρήτρες με τη σύμφωνη γνώμη του κράτους;
Στην πρότυπη σύμβαση φαίνεται εκ πρώτης όψεως να υπάρχουν ενδεχόμενες καταχρηστικές ρήτρες στο άρθρο 8.1 και στο 11.4. Ενημερωτικά, για όσους δεν γνωρίζουν, στο άρθρο 50(1) του περί Προστασίας του Καταναλωτή Νόμου του 2021 αναφέρεται ότι «καταχρηστική ρήτρα θεωρείται κάθε ρήτρα, η οποία, παρά την απαίτηση καλής πίστης, δημιουργεί σε βάρος του καταναλωτή σημαντική ανισότητα ανάμεσα στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις των μερών που απορρέουν από τη σύμβαση». Επιπλέον, στο άρθρο 50(3) του ιδίου Νόμου σημειώνεται, μεταξύ άλλων, ότι: «Για να διαπιστωθεί κατά πόσον μια ρήτρα ικανοποιεί την απαίτηση καλής πίστης, λαμβάνονται ιδιαίτερα υπόψη τα ακόλουθα: (α) Η διαπραγματευτική δύναμη των μερών και (β) εάν ο καταναλωτής δέχθηκε οποιεσδήποτε παροτρύνσεις για να συμφωνήσει στη ρήτρα..». Έτσι, δικαιωματικά το κάθε ενδιαφερόμενο μέρος, ανεξαρτήτως της θέσης ισχύος του, δικαιούται να διαπραγματευτεί τους όρους της εν λόγω συμφωνίας, αλλά εξίσου σημαντικό είναι και το σημείο που αφορά την παρότρυνση και δη εκ μέρους της ίδιας της Δημοκρατίας να υπογράψει μια τέτοια σύμβαση, χωρίς διαπραγμάτευση των όρων και των συνεπειών που μπορεί να προκύψουν.
Το δικαίωμα στα μέρη να τερματίσουν οποτεδήποτε τη σύμβαση πριν από τη λήξη της
Στην παράγραφο 1.2 της πρότυπης σύμβασης δίνεται δικαίωμα στα μέρη να τερματίσουν οποτεδήποτε τη συμφωνία πριν από τη λήξη της και οι λόγοι τερματισμού αναγράφονται στην παράγραφο 7 (7.1, 7.2 και 7.3). Είναι επιεικώς απαράδεκτο και άδικο να μπορεί να τερματιστεί η σύμβαση, για λόγους που δεν ευθύνεται ο ευάλωτος ενοικιαστής (πρώην ιδιοκτήτης), ο οποίος καλή τη πίστει θα μεταβιβάσει το σπίτι του γνωρίζοντας και λαμβάνοντας διαβεβαιώσεις ότι θα ζει μέσα για τουλάχιστον 14 χρόνια.
Ακολούθως στην παράγραφο 7.3 της πρότυπης σύμβασης δίνεται η δυνατότητα στον νέο ιδιοκτήτη (ΚΕΔΙΠΕΣ) να τερματίσει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή, εάν η Κυβέρνηση αποφασίσει ότι δεν θα καταβάλλει το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη εκ μέρους του ενοικιαστή. Αυτό μπορεί να συμβεί σε δύο σενάρια, είτε γιατί η Κυβέρνηση άλλαξε πολιτική στο θέμα είτε γιατί δεν υπάρχει οικονομική δυνατότητα για στήριξη των ευάλωτων και άσκηση κοινωνικής πολιτικής μέσα από τα δημόσια ταμεία. Έτσι ξαφνικά και πριν από τη λήξη του χρονικού διαστήματος των 14 χρόνων, θα κινδυνεύει με έξωση όλη η οικογένεια, χωρίς να ευθύνεται και χωρίς να υπάρχει η απαραίτητη συνεπακόλουθη στεγαστική πολιτική από την Κυβέρνηση.
Επίσης, στο άρθρο 7.1 του Νόμου, δίνεται στον ιδιοκτήτη το δικαίωμα του τερματισμού της σύμβασης λόγω παραβίασης οποιασδήποτε ρήτρας της συμφωνίας. Ένα παράδειγμα υποχρεωτικής ρήτρας είναι ο ενοικιαστής να επιδιορθώνει την κατοικία κατά τη διάρκεια που διαμένει μέσα αλλά δεν το πράττει. Είναι γεγονός ότι ένα ευάλωτο νοικοκυριό, που ζει με επιδόματα ή και χαμηλές συντάξεις, δεν έχει για παράδειγμα την οικονομική ευχέρεια να επιδιορθώσει τόσο εύκολα την κατοικία του και, άρα, σε τέτοια περίπτωση, κινδυνεύει άμεσα. Άλλες ρήτρες, που μπορεί να θεωρηθούν ότι έχουν παραβιαστεί, είναι ο ενοικιαστής να κάνει φασαρία και να ενοχλεί κατόχους γειτονικών υποστατικών, ή να μην αφήνει να εισέλθουν μέσα στην κατοικία ενδιαφερόμενοι αγοραστές, ή οτιδήποτε αφορά την αλλαγή χρήσης του ακινήτου ή τη μη πληρωμή ασφάλειας κ.λπ. Γενικότερα, για οποιαδήποτε ρήτρα θεωρήσει ο ιδιοκτήτης ότι έχει παραβιαστεί, μπορεί να τερματιστεί η συμφωνία και να προχωρήσει σε έξωση.
Το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να πωλήσει την κατοικία σε τρίτο πρόσωπο
Στο άρθρο 8.1 του Νόμου δίνεται το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να πωλήσει την κατοικία σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο, το οποίο θα δεσμεύεται με την εν λόγω συμφωνία και τα όσα αποτελούν μέρος της, όμως αν αυτό το τρίτο πρόσωπο είναι ένα Επενδυτικό Ταμείο, υπάρχει ο σοβαρός κίνδυνος να λειτουργήσει αντίθετα με την κοινωνική προσέγγιση του Σχεδίου. Το Σχέδιο αφορά τις κατοικίες των συμπολιτών μας που ζουν στο χαμηλότερο οικονομικό επίπεδο και σίγουρα ένα Επενδυτικό Ταμείο, που έχει αποκτήσει τη δύναμη που του δίνει η νομοθεσία και οι εκπρόσωποι του λαού εντός του Κοινοβουλίου, θα την ασκήσει απέναντι σε έναν επιδοματούχο, έναν χαμηλοσυνταξιούχο, έναν ανάπηρο και άλλους. Έτσι θα μπορούσε να τερματίσει τη σύμβαση για κάθε ρήτρα που ανέφερα πιο πάνω και που μπορεί να θεωρήσει ότι παραβιάστηκε.
Η Κυπριακή Δημοκρατία δεν θα φέρει ευθύνη για τη συμφωνία;
Το χειρότερο απ' όλα, κατά την άποψή μου, είναι ότι η Κυπριακή Δημοκρατία, που θα πληρώνει το τίμημα του ενοικίου, δεν είναι καν συμβαλλόμενο μέρος και δεν αποκτά υποχρεώσεις. Αυτό δημιουργεί εύλογα ερωτήματα πώς ο ενοικιαστής (πρώην ιδιοκτήτης) θα έχει το δικαίωμα να κινηθεί εναντίον της Δημοκρατίας για ενδεχόμενη παραβίαση της συμφωνίας ή και τυχόν αποζημιώσεις ή και οποιοδήποτε άλλο δικαίωμά του πιστεύει ότι παραβιάζεται, ιδιαίτερα στο ενδεχόμενο τερματισμού της συμφωνίας. Η Κυπριακή Δημοκρατία φέρει ακεραία την ευθύνη για την παρακίνηση προς τα ευάλωτα νοικοκυριά να ενταχθούν στο Σχέδιο με σκοπό την προστασία τους ως καταναλωτές και την προστασία της στέγης τους και δεν θα έπρεπε σε καμιά περίπτωση η Δημοκρατία να μην είναι μέρος αυτής της συμφωνίας.
Μπορούν να ειπωθούν και άλλα για χάρη συζήτησης, όμως, δεν θέλω να μακρυγορήσω. Υπάρχει ήδη η αρνητική εμπειρία της εφαρμογής του Σχεδίου ΕΣΤΙΑ, για το οποίο αρκετοί συμπολίτες μας εγκρίθηκαν και στην πορεία ξαφνικά ενημερώθηκαν ότι δεν πληρούν τα κριτήρια, με αποτέλεσμα να βρίσκονται εκτεθειμένοι σε σοβαρούς κινδύνους, επειδή βασίστηκαν σε υποσχέσεις και όμορφα λόγια από την Κυβέρνηση. Γι' αυτό ας είμαστε επιτέλους για μια φορά ωφέλιμοι προς τους ανθρώπους που το έχουν ανάγκη και που η οικονομική κρίση που δημιούργησαν διάφοροι, περιλαμβανομένων πολιτικών και τραπεζών, τους χτύπησε ανελέητα και το Κράτος ας συμπεριφερθεί για μια φορά ορθά απέναντί τους, με κατανόηση στις συνθήκες που διαβιούν. Και με πραγματική στήριξη στα προβλήματά τους, χωρίς να εμφανίζεται ως αδίστακτος και αδιάλλακτος έμπορος, ας φέρει μια σύμβαση που να συνάδει με το δίκαιο και την προστασία των πολιτών όσο υπάρχει χρόνος.
*Πρώην Βουλευτής- Οικονομολόγος, Ειδική Εμπειρογνώμων σε τραπεζικά θέματα
